Многие из указанных ниже стадий идут не последовательно, а параллельно.

I. Предварительная стадия

На предварительной стадии производятся следующие работы:

- составление предварительных концепций проекта;

- описание Проекта и подготовка презентационных материалов для возможных участников Проекта;

- составление сетевого графика работ.

- II. Стадия исследования и анализа Проекта

Цель: анализ наилучшего использования.

На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых производится отбор функциональных компонентов Проекта по следующим критериям:

основные:

- соотношение "доходность / риск"

дополнительные:

объем инвестирования

- условия инвестирования

- срок окупаемости

- срок развития Проекта

Данная стадия подразделяется на следующие этапы:

1 Подбор вариантов возможного использования

Подбираются варианты возможного использования объекта, для каждого из которых определяются границы зоны обслуживания (или обосновывается список и характеристики целевых групп потребителей) и набор критериев для возможных участников Проекта. Все последующие исследования и анализ осуществляются отдельно для каждого варианта возможного использования.

2 Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка

Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением Проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно:

- размер и конфигурация участка;

- ресурсное качество участка;

- характер застройки прилегающей территории;

- функциональные зоны города;

- расположение проекта относительно центра города и главных улиц;

- крупные предприятия торговли;

- места концентрации мелких предприятий торговли (киоски, павильоны);

- предприятия общественного питания (рестораны, кафе);

- предприятия развлечений;

- рекреационные зоны;

- офисные учреждения и бизнес-центры;

- транспорт;

- парковки;

- пешеходные потоки.

В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются:

- максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения);

- агрегированный оценочный показатель Проекта.

Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта.

3 Исследования потенциального спроса

Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются:

- в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:

- население, проживающее в зоне обслуживания ;

- основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания;

- состав расходов различных типов потребителей;

- спрос на различные виды товаров или услуг.

- в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:

- характеристики спроса целевых групп потребителей.

4 Исследования конкурентной среды

Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются:

существующие конкурентные объекты и их влияние на Проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния);

уровни арендных ставок в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания Проекта или имеющих одни целевые группы потребителей.

5 Анализ наилучшего использования